近期，升級(jí)佛山重磅城市更新項(xiàng)目有了關(guān)鍵動(dòng)作：順德漁人碼頭片區(qū)簽下合同，貸款獲得國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行9600萬(wàn)元新型政策性金融工具和7.68億元城市更新專(zhuān)項(xiàng)貸款授信，新政大片濱水空間迎來(lái)改造機(jī)遇，落地更將帶動(dòng)文旅、城市餐飲、更新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚。升級(jí)

　　項(xiàng)目最大的貸款亮點(diǎn)在於形成“政策性金融工具+國(guó)開(kāi)行中長(zhǎng)期貸款+中央預(yù)算內(nèi)投資”的多元互補(bǔ)融資體係，以低成本、新政長(zhǎng)周期實(shí)現(xiàn)“長(zhǎng)期陪伴”。落地隨著8月28日《城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法（試行）》（下稱(chēng)《辦法》）印發(fā)，城市獲取此類(lèi)關(guān)鍵金融支持將有更清晰指引。更新

　　我國(guó)城市發(fā)展進(jìn)入從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的升級(jí)階段，城市更新日益成為城市工作重要抓手。貸款業(yè)內(nèi)觀(guān)察到，新政《辦法》出臺(tái)的意義，不僅在於真金白銀的“力度”，更在於金融活水的“流向”。

　　在城市更新項(xiàng)目“早、大、活、實(shí)”的廣東，貸款政策引導(dǎo)下，“長(zhǎng)線(xiàn)做運(yùn)營(yíng)”的商業(yè)模式有望加速取代“房賣(mài)完就走”的傳統(tǒng)打法，為城市發(fā)展探出一條新路子。

　　入庫(kù)項(xiàng)目

　　有望“無(wú)縫對(duì)接”

　　本次發(fā)布的《辦法》共二十四條，明確貸款原則和具體要求，並對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理等事項(xiàng)作規(guī)定。與《辦法》一同印發(fā)的還有商品住房開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)領(lǐng)域信托業(yè)務(wù)等管理辦法，指導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)增強(qiáng)金融服務(wù)城市更新的精準(zhǔn)性、適配性和有效性。

　　此時(shí)發(fā)布《辦法》有何深刻用意？

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)增效”過(guò)程中，城市更新的重要性正日益凸顯。自去年中央城市工作會(huì)議召開(kāi)以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)發(fā)布《關(guān)於持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》《城市更新“十五五”規(guī)劃》等重磅文件，均對(duì)全國(guó)城市更新工作作戰(zhàn)略與係統(tǒng)部署。

　　“城市更新成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要抓手之一，有助於釋放住房需求潛力。”粵開(kāi)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅誌恒說(shuō)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，本次政策專(zhuān)門(mén)出臺(tái)城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法，回應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化的新階段需求。

　　1年多以來(lái)，城市更新作為城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手，全國(guó)均開(kāi)展積極行動(dòng)。圍繞現(xiàn)階段工作，業(yè)內(nèi)密集討論的一個(gè)問(wèn)題是：規(guī)劃有了、項(xiàng)目有了，錢(qián)從哪裏來(lái)？

　　此前，全國(guó)各地開(kāi)展城市更新項(xiàng)目，資金來(lái)源主要來(lái)自地方財(cái)政和專(zhuān)項(xiàng)債。商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)能不能貸款？按什麼標(biāo)準(zhǔn)貸款？資金怎麼管理？在過(guò)去，此類(lèi)問(wèn)題沒(méi)有“標(biāo)準(zhǔn)答案”。

　　“《辦法》的出臺(tái)，為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式補(bǔ)上了‘融資製度’關(guān)鍵拚?qǐng)D。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市更新首席研究員劉沛說(shuō)。比如，《辦法》第七條等條文明確先體檢、先規(guī)劃、先進(jìn)庫(kù)等具體要求，就為“什麼項(xiàng)目能貸”的關(guān)鍵問(wèn)題提供具體指引。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也注意到，為使資金流向更加精準(zhǔn)、穩(wěn)健，《辦法》在風(fēng)險(xiǎn)防控方麵作出具體規(guī)定，要求貸款人嚴(yán)格核實(shí)貸款用途，嚴(yán)禁將資金用於繳納土地出讓金及相關(guān)稅款，也不得用於土地征收、拆遷安置補(bǔ)償?shù)惹捌诃h(huán)節(jié)。

　　“此類(lèi)安排確保資金定向用於城市更新項(xiàng)目建設(shè)，體現(xiàn)了‘支持與規(guī)範(fàn)並重’的監(jiān)管思路。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　在城市更新領(lǐng)域，廣東是工作開(kāi)展最早、規(guī)模最大的省份之一。早在2008年，廣東就通過(guò)“三舊”改造等方式，率先全國(guó)開(kāi)展係統(tǒng)探索；“十四五”時(shí)期，廣東累計(jì)推進(jìn)城市更新項(xiàng)目1.75萬(wàn)個(gè)，帶動(dòng)投資超過(guò)2.5萬(wàn)億元，今年計(jì)劃完成投資目標(biāo)4500億元。

　　《辦法》的出臺(tái)又將為廣東城市更新項(xiàng)目提供“無(wú)縫對(duì)接”的機(jī)會(huì)。目前，全省城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃編製已基本完成，城市更新項(xiàng)目的謀劃及入庫(kù)正快速推進(jìn)。

　　“也就是說(shuō)，當(dāng)《辦法》落地時(shí)，廣東已經(jīng)有了一整套由規(guī)劃生成、經(jīng)項(xiàng)目庫(kù)遴選的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，貸款新政正好為這批項(xiàng)目提供資金出口。”劉沛說(shuō)。

　　為更新項(xiàng)目

　　引入資產(chǎn)邏輯

　　金融“活水”的流向同時(shí)引導(dǎo)著建設(shè)事業(yè)的方向。國(guó)家金融監(jiān)管總局有關(guān)司局負(fù)責(zé)人介紹，《辦法》鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)城市更新項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)綜合金融服務(wù)方案。業(yè)內(nèi)普遍期待通過(guò)《辦法》引導(dǎo)行業(yè)放長(zhǎng)追遠(yuǎn)，發(fā)掘更多價(jià)值。

　　如何理解“城市更新項(xiàng)目特點(diǎn)”？多位行業(yè)人士指出，最大的特點(diǎn)在於“細(xì)水長(zhǎng)流”，一個(gè)城市更新項(xiàng)目產(chǎn)生回報(bào)的周期可長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。但目前的金融服務(wù)普遍存在“短錢(qián)辦長(zhǎng)事”的周期錯(cuò)配，《辦法》則有望解決這一問(wèn)題。

　　劉沛認(rèn)為，從《辦法》的條文設(shè)計(jì)看，城市更新貸款不僅解決建設(shè)期“錢(qián)從哪來(lái)”的問(wèn)題，更覆蓋項(xiàng)目從謀劃、建設(shè)到運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程。“這意味著城市更新從‘工程項(xiàng)目管理’邁向‘資產(chǎn)生命周期管理’，理念上是質(zhì)的飛躍。”劉沛說(shuō)。

　　換言之，《辦法》出臺(tái)後，金融工具的支持方向與工程建設(shè)行業(yè)的發(fā)展方向?qū)?shí)現(xiàn)“步調(diào)一致”：將“拿地、建房、賣(mài)完離場(chǎng)”的開(kāi)發(fā)邏輯，改為“持有、運(yùn)營(yíng)、穩(wěn)定收益”的資產(chǎn)邏輯。

　　一位海外資深從業(yè)者分析，地產(chǎn)投資全周期中，工程建設(shè)是利潤(rùn)最低的環(huán)節(jié)之一，行業(yè)要擺脫“內(nèi)卷”競(jìng)爭(zhēng)，向“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”領(lǐng)域拓展第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)是成熟打法。轉(zhuǎn)向過(guò)程中，城市更新貸款等金融工具，將為企業(yè)向價(jià)值鏈高端攀登提供支持。

　　對(duì)廣東而言，這無(wú)疑是加速行業(yè)升級(jí)迭代的好機(jī)會(huì)。劉沛分析，廣東的城市更新特點(diǎn)不僅在於發(fā)展早、規(guī)模大，更在於模式活、項(xiàng)目實(shí)，高度契合《辦法》的總體導(dǎo)向。

　　“目前，廣東已形成城中村分類(lèi)改造、曆史文化街區(qū)微改造、老舊街區(qū)廠(chǎng)區(qū)轉(zhuǎn)型改造、老舊居住區(qū)提升改造等多元模式。”劉沛說(shuō)，“同時(shí)，廣東的城市更新不是為拆而拆，項(xiàng)目大多有產(chǎn)業(yè)依托、有運(yùn)營(yíng)場(chǎng)景、有現(xiàn)金流基礎(chǔ)。”

　　圍繞相關(guān)領(lǐng)域，在粵企業(yè)也積極開(kāi)展探索，先行積累豐富經(jīng)驗(yàn)。

　　在建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方麵，駐粵央企中建四局已成功實(shí)施多個(gè)“EPC+O”項(xiàng)目，將運(yùn)營(yíng)（Operate）融入到工程建設(shè)周期中。廣州建築集團(tuán)則成立“廣建城服”品牌，打造覆蓋全場(chǎng)景的城市服務(wù)標(biāo)桿品牌。

　　在金融服務(wù)匹配方麵，廣東率先探索以REITs為代表的金融產(chǎn)品支持基建項(xiàng)目。近日，廣發(fā)—深圳龍崗創(chuàng)投大廈不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃在深交所成功發(fā)行，標(biāo)誌著深圳市區(qū)屬?lài)?guó)企首單類(lèi)REITs項(xiàng)目正式落地。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在《辦法》支持下，此類(lèi)特色有望得到進(jìn)一步激活，令“粵式更新”為城市高質(zhì)量發(fā)展提供進(jìn)一步動(dòng)力。此外，業(yè)內(nèi)普遍看好廣東城市更新的帶動(dòng)能力，實(shí)現(xiàn)“改造一個(gè)片區(qū)、激活一片經(jīng)濟(jì)”的乘數(shù)效應(yīng)。

　　“城市更新一頭連著經(jīng)濟(jì)，一頭連著民生，中間帶動(dòng)規(guī)劃設(shè)計(jì)、智能建造、家居建材、社區(qū)運(yùn)營(yíng)、文旅消費(fèi)等全鏈條產(chǎn)業(yè)。”劉沛說(shuō)，“城市更新工作加速推進(jìn)，還可助力實(shí)現(xiàn)‘空間煥新—產(chǎn)業(yè)升級(jí)—人口集聚—消費(fèi)提升’的良性循環(huán)，助推全省經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。”