主城區(qū)與遠(yuǎn)城區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)差顯著，武漢新政有意緩解遠(yuǎn)城區(qū)的再推政穩(wěn)去化壓力。

　　9月4日下午，條新武漢市住更局、樓市教育局等五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)於進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)政策措施的異地通知》（下稱(chēng)“漢八條”），8項(xiàng)舉措覆蓋公積金使用、公積購(gòu)房補(bǔ)貼、金貸入學(xué)配套、款全開(kāi)土地供給、面放存量盤(pán)活、武漢市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)維度。再推政穩(wěn)

　　中指研究院（華中）市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，條新“漢八條”新政屬於結(jié)構(gòu)性精準(zhǔn)施策，樓市兼顧需求端激活、異地土地要素優(yōu)化、公積存量盤(pán)活與市場(chǎng)秩序規(guī)範(fàn)，體現(xiàn)“促需求、優(yōu)供給、穩(wěn)預(yù)期”導(dǎo)向。

　　新政前4條集中發(fā)力需求側(cè)，圍繞購(gòu)房者最關(guān)心的資金成本、準(zhǔn)入門(mén)檻、教育配套等核心訴求定向放寬，針對(duì)性激活剛需與新市民購(gòu)買(mǎi)力。

　　李國(guó)政解讀稱(chēng)，公積金提取頻次放寬、異地公積金貸款全麵放開(kāi)，可以更好降低剛需群體置業(yè)資金門(mén)檻，促進(jìn)需求釋放。一方麵，取消首套自住住房商貸還貸每年一次的提取限製，正常還款6個(gè)月後即可每月提取，累計(jì)提取額不超過(guò)貸款總額。這一調(diào)整直接盤(pán)活了職工公積金賬戶(hù)餘額，將原本按年釋放的資金轉(zhuǎn)化為按月對(duì)衝的現(xiàn)金流，顯著減輕剛需家庭的月供壓力。另一方麵，打破了公積金貸款地域壁壘，全國(guó)繳存職工在漢購(gòu)房均可憑“公積金電子碼”申請(qǐng)貸款，無(wú)須紙質(zhì)繳存證明，無(wú)繳存地、戶(hù)籍地限製；武漢都市圈內(nèi)繳存職工購(gòu)買(mǎi)新建商品房，還可自願(yuàn)選擇在武漢或繳存地申貸，同等享受最高額度。此舉大幅降低了外來(lái)務(wù)工人員、新市民、都市圈通勤群體的購(gòu)房門(mén)檻，強(qiáng)化了武漢對(duì)人口與人才的吸引力。

　　購(gòu)買(mǎi)長(zhǎng)江新區(qū)、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、江夏區(qū)、蔡甸區(qū)、新洲區(qū)、漢南區(qū)7個(gè)新城區(qū)新建商品住房，按購(gòu)房總價(jià)1%給予財(cái)政補(bǔ)助，補(bǔ)貼總額1億元、額滿(mǎn)即止。李國(guó)政認(rèn)為，定向支持外圍城區(qū)，既精準(zhǔn)降低了剛需群體的購(gòu)房成本，也契合武漢“主城做優(yōu)、四副做強(qiáng)”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，引導(dǎo)人口與居住需求向新城區(qū)疏解，同時(shí)以階段性、限額式的補(bǔ)貼政策，有利於引導(dǎo)需求外溢，緩解遠(yuǎn)郊庫(kù)存壓力。

　　網(wǎng)簽備案過(guò)渡入學(xué)，則回應(yīng)了普通家庭最迫切的現(xiàn)實(shí)訴求。李國(guó)政表示，新政允許各區(qū)結(jié)合實(shí)際，對(duì)已完成網(wǎng)簽備案但尚未竣工交付的新建商品房購(gòu)房家庭，落戶(hù)後可憑商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為過(guò)渡入學(xué)憑證統(tǒng)籌安排入學(xué)。這一舉措直擊“交房前子女無(wú)法入學(xué)”的普遍痛點(diǎn)，解決了購(gòu)房家庭教育需求與交付周期的時(shí)間錯(cuò)配問(wèn)題，大幅降低剛需家庭的教育焦慮，是貼合民生實(shí)際的務(wù)實(shí)調(diào)整。

　　新政第五、六條聚焦供給側(cè)改革，通過(guò)地價(jià)杠桿與存量盤(pán)活，提升土地利用效率，化解商辦庫(kù)存壓力，降低市場(chǎng)主體成本。李國(guó)政認(rèn)為，差異化的地價(jià)機(jī)製，能夠激勵(lì)開(kāi)發(fā)主體充分挖掘地下空間價(jià)值，既提高了土地集約利用水平，也間接降低了企業(yè)建設(shè)成本，推動(dòng)項(xiàng)目配建更充足的停車(chē)設(shè)施與公共配套。在符合安全規(guī)範(fàn)的前提下，支持收購(gòu)存量商辦類(lèi)房屋改造為文化活動(dòng)、社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等公共設(shè)施，則可“一箭雙雕”：一方麵盤(pán)活了市場(chǎng)閑置商辦資產(chǎn)，化解部分區(qū)域商辦庫(kù)存高企的壓力；另一方麵通過(guò)“商改公”彌補(bǔ)城市公共服務(wù)短板，實(shí)現(xiàn)存量空間的價(jià)值再造，助力城市更新與功能完善。

　　“漢八條”還響應(yīng)“8·28”房地產(chǎn)銷(xiāo)售製度改革，進(jìn)一步優(yōu)化土地供給，按照15分鍾生活圈強(qiáng)化出讓地塊配套建設(shè)，多供熟地、好地，做到“拿地即開(kāi)工”，支持企業(yè)踐行“好房子+好服務(wù)”開(kāi)發(fā)導(dǎo)向，更好地滿(mǎn)足企業(yè)轉(zhuǎn)型期的發(fā)展新需要。

　　目前，武漢主城區(qū)土地和住房市場(chǎng)逐步止跌回穩(wěn)，新房連續(xù)3個(gè)月環(huán)比上漲，主城區(qū)房源成交占比超七成，遠(yuǎn)城區(qū)房源去化偏弱，主城區(qū)與遠(yuǎn)城區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)差顯著。

　　李國(guó)政表示，“漢八條”新政兼顧住宅、土地、存量物業(yè)多個(gè)領(lǐng)域，但市場(chǎng)分化仍是主線，政策更多托底新城區(qū)，緩解遠(yuǎn)城區(qū)的去化壓力，主城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)仍將依靠高品質(zhì)的四代住宅等產(chǎn)品力驅(qū)動(dòng)。預(yù)計(jì)下一步，適應(yīng)“8·28”房地產(chǎn)製度曆史性改革，武漢還將進(jìn)一步圍繞“控增量，優(yōu)供給，穩(wěn)價(jià)格”出臺(tái)一攬子配套發(fā)展措施。

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